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住宅ローンが残っている家は売れるのか!

   

賃貸物件に毎月家賃を払うのであれば、30年、35年と長期のローンを組んでマイホームを購入しよう、と当初はリスクも考えずに購入しました。それから5年、10年後に離婚、借金、転勤、住み替え、何らかの事情ができて売却を考えたことがありませんか。住宅ローンが残っている場合に家は売れるのかを紹介していきたいと思います。

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全額返済をすれば家を売るのは簡単

まず、住宅ローンが残っている家は売れるのかと考えたあなたには、全額返済がわかりやすいでしょう。住宅ローン全額を一括返済してしまえば、家を売ることは可能です。つまり、あと1500万円残っています。家を売却すると、2000万になりました。そのうちの1500万を返済にまわすことが可能であれば売却は可能です。

また、家の売却額が1000万の場合は500万をどこからか工面しなくてはなりません。また、実際には不動産業者の手数料など諸費用がかかります。資金の調達が問題です。その場合は、貯金をくずすか、借金を背負うことになります。その場合は、諦めてローン返済を続けた方がよいかもしれません。このように家を売却することができたならば特に問題はないでしょう。

ローン返済まで賃貸物件にして、人に貸す

「とりあえず、ローン返済できないから人に貸そう」と考えることもあるかとおもいます。賃貸物件として人に貸せば、収入として入ってきます。

但し管理費や修繕費、固定資産税などのランニングコストを含めると、家賃額は住宅ローン返済額より高く設定しなければプラスにはなりませんのでご注意ください。住宅ローン控除は、自分で買って住む家にしか適用されません。人に貸してしまえば適用されません。

不動産業者に一括の見積もりをしてもらい、様子をみて家の売却額がいくらになるのか査定してもらいましょう。すこしでも高い金額で売却できる可能性があります。

こちらから無料で複数社の査定額を調べることが出来ます>>

リバース・モーゲージ

希望通りの融資が受けれるのであらば、リバース・モーゲージもお勧めです。自宅などの不動産を担保にして、お金を貸付して、亡くなった後にその不動産もなくなるというシステムです。

これは、相続する方がいるときにおすすめです。元本の返済がなくなるので利息のみの支払いとなります。商品価値や年齢制限もあります。

任意売却

住宅ローンの残額が売却金額よりも多い時に不動産を売却することを任意売却といいます。キーワードは、「抵当権」です。抵当権とは、金融機関が住宅ローンを借りた時に対象となる不動産を担保として設定します。

滞納してしまった場合に対象となる不動産を競売にかけます。競売にかけることで、融資した金額を回収しようとするものです。不動産物件を買う人は、抵当権が付いた状態の家を買うなんて事は嫌がりますので、競売にかけてもたたかれてしまい金額は下がります。競売になる前に、売却しようとするのが任意売却です。

競売は自分の意思に関係なく進んでいきます。任意売却は、仲介手数料などの費用は売却代金の中から債権者との話し合いで認めることができたり、引っ越し費用も認めてもらうこともあります。不動産会社への仲介手数料、抵当権抹消費用、滞納分の管理費などを債権者より支払われるので負担も軽減されます。

また、借金が残ったとしても分割で返済をすることもできる場合があるので安心です。デメリットとしては、任意売却を債権者が認めてくれないケースもありますのでご注意下さい。住宅ローンが払えなくなるから家を売るということになった場合、競売や自己破産ではなく、まず任意売却をいちど考えてみましょう。

通常の不動産売却と同様に任意売却が行われるので、周りに神経を使うことはありません。任意売却の方が、競売よりメリットがあるでしょう。複数の任意売却の業者があります。きちんと調べて、査定をしてもらってから信頼できそうな業者を選びましょう。

買い替えローンで上乗せ

買い替えローンとは、現在の住んでいる家を売却して、新しく家を購入する時に利用する住宅ローンのことです。「広い家に買い替えたい、最新設備がある家に引っ越したい、戸建てからマンションに引っ越しをしたい」など住宅の買い替えをしたい方には、買い替えローンがおすすめです。

自宅を売却することによって借入することができます。そして、新しい家を購入して、新しい住宅ローンを組むことによって買い替えを実現できます。2000万で売却をしてローンが2500万残っていたとしても、500万ローンが残っていた場合に、買い替えの際にローンを組むこともできるかもしれません。

しかし、4000万の家を購入した時に30年ローンを組んでしまえば返済完了は70歳です。ゆとりある老後をおくりたいのであれば、ローン返済時期を定年後に設定してしまうのは本末転倒です。本当にその時まで返せるのかをじっくりと考えましょう。

まとめ

結論を言えば、住宅ローンが残っている家は売れるのかといえば売れます。様々な事情があって、売却しなければいけないのでしっかり計画をたてて実行に移しましょう。

できたら、全額返済してすっきりしたいところですが、不景気もあり給料もあがらず、なかなか貯金もできていないのでその穴を埋めることは大変です。どの手段にしても、慎重にすすめていきましょう。

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